Актуальною, на сьогодні, є проблема стану багатоквартирних будинків. Багато з них потребують ремонту комунікацій, облаштування приміщень загального користування. Необхідність забезпечення комфортного та безпечного користування, спонукає власників квартир багатоквартирних будинків об’єднуватись та вибрати найбільш активних серед них – для розв’язання цих питань.
Однією з форм такого об’єднання, згідно з законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, що набрав чинності 01.07.2015 року, названо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі – “ОСББ”).
У осіб, що мають намір створити ОСББ, першочергово, виникають питання про ціну, етапи та строки створення ОСББ.
Зміст:
Основні правила створення ОСББ
Створити ОСББ можуть лише власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. У здійсненні їх прав, при створенні ОСББ, звичайно ж, їх можуть представляти довірені особи (представники). Надалі, іменуватимемо всіх правомочних на створення осіб, словом “співвласники”, або власники”. Зареєстровані у приміщенні особи, родичі, орендарі тощо – якщо вони не є співвласниками, чи їх представниками – не здійснюють створення і управління ОСББ.
В одному багатоквартирному будинку (тобто у житловому будинку, який має три, чи більше квартири – так законодавство розуміє багатоквартирний будинок) може бути створено не більше одного ОСББ. У статуті, або за рішенням всіх співвласників, можуть передбачатися збори представників, можуть надаватись певні повноваження щодо спільного майна співвласникам окремого під’їзду, секції, тощо – але це вже нюанси управління у кожному конкретному ОСББ.
У двох, або більше будинках, пов’язаних спільними, чи прибудинковою територією, чи інфраструктурою, чи благоустроєм – може бути одне ОСББ. У новозбудованих будинках ОСББ дозволено створювати лише після держреєстрації права власності на більш ніж половину приміщень у будинку.
Етапи створення ОСББ: ціна та строки
Для, хоча б, приблизного розрахунку витрат часу та коштів, необхідно, розуміти у які етапи створюється ОСББ. Виділяють наступні етапи:
1. Створення ініціативної групи. Для створення ОСББ необхідно провести установчі збори співвласників багатоквартирного будинку. Для скликання зборів – відповідно – необхідна ініціативна група хоча б з трьох власників. Бажано на цьому етапі скласти протокол зборів ініціативної групи в якому розподілити обов’язки та визначити місце і дату проведення установчих зборів.
ü Витрати часу – достатньо 1 дня.
o Витрат коштів, як таких тут нема, крім, звичайно, випадків, якщо Ви залучаєте спеціаліста, для допомоги у створенні ОСББ. Тут і надалі це питання не буде прицільно обговорюватись, оскільки, вартість послуг таких спеціалістів визначається, виключно, за погодженням сторін.
2. Складення списку всіх співвласників та відправлення повідомлення про проведення зборів. Закон вимагає попередження всіх, без виключення, співвласників будинку, тому, перш за все, необхідно дізнатись повний перелік таких осіб. Здійснити це можна за допомогою електронних програмних засобів Державного реєстру речових прав на сайті Мін’юсту – https://kap.minjust.gov.ua, отримавши електронну інформаційну довідку про власників приміщень, або ж у паперовому вигляді – у реєстратора (чи нотаріуса).
Отримавши відомості про власників всіх, без виключення, приміщень у будинку, кожному з них складається та направляється повідомлення про проведення установчих зборів (де зазначається ініціативна група, місце, час і порядок денний зборів). Повідомлення надається під розписку, або рекомендованим листом.
ü Витрати часу – повідомлення має бути надіслане не менше ніж за 14 днів. Для відправлення рекомендованого листа в межах міста, зазвичай вимагається 1-3 дні. Якщо ініціативна група вирішить розносити повідомлення під розписку – тут все залежить від кількості квартир і можливостей ініціативної групи.
o Витрати коштів – серед офіційних платежів – тут може бути адміністративний збір за отримання інформаційних довідок з Державного реєстру прав на нерухоме майно (ДРПНМ) за кожен об’єкт нерухомості (не більше 25 сторінок):
– 0, 025 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (близько 54,92 грн. на сьогодні) – отримання інформації в паперовій формі;
– 0,0125 прожитого мінімуму для працездатних осіб (близько 27,46 грн. на сьогодні) – отримання інформації в електронній формі;
– якщо через нотаріуса – враховуйте ще вартість його послуг.
Зверніть увагу: не про всі квартири та нерухоме майно може містити відомості ДРПНМ. Так, щодо майна зареєстрованого до 2013 року, може виникнути необхідність додаткових витрат коштів та часу. Отримання інформації через замовлення довідок у БТІ – є оплатним, при цьому, вартість встановлює само БТІ – зокрема, у Київському міському БТІ вартість однієї довідки, на сьогодні, сягає від 214,86 грн. (готують місяць) та від 429,72 грн. (готують 3 робочі дні). У іншому випадку, можливо отримання інформації через безпосереднє опитування власників таких квартир із проханням надати копії правовстановлюючих документів.
3. Підготовка проєкту Статуту ОСББ та інших документів до зборів. Поки йде час з моменту відправлення повідомлення, зазвичай, готується статут ОСББ та інші проєкти документів – як то проєкти протоколу установчих зборів, готового до заповнення на зборах, листки опитування (якщо планується письмове голосування), тощо. Зазначений статут складається відповідно до типового статуту ОСББ, затвердженого наказом від 27.08.2003р. № 141 Державним комітетом України з питань ЖКГ. Статут може містити додаткові регулювання необхідні для цього ОСББ, однак, в цілому, має відповідати законодавчим вимогам, що висуваються до нього.
Витрати часу і коштів тут залежать від того, хто готує документи: сама ініціативна група, або ж залучений спеціаліст.
4. Проведення установчих зборів ОСББ, а якщо необхідно – письмового опитування. Перш за все обирається Голова зборів. Можливо, також, обирати лічильну комісію, якщо кількість учасників настільки велика, що це є необхідним. Голосування здійснюється поіменно щодо кожного питання порядку денного. Результати заповнюються у протокол. Кожен співвласник має кількість голосів пропорційну до частки його приміщення у загальній площі будинку. Якщо ж один власник володіє понад 50 відсотків квартир – тоді застосовується правило – “1 власник = 1 голос”.
Рішення установчих зборів вважається прийнятими, якщо за нього проголосувало більш ніж половина власників. Якщо кількості голосів недостатньо – проводиться письмове опитування. Витрати часу – самі збори не обмежені часом їх проведення, однак, зазвичай, для цього достатньо 1 дня. Якщо ж прийнято рішення проводити письмове опитування (при недостатності голосів) – таке проводиться протягом 15 календарних днів з дати зборів.
Витрати коштів. Відповідно до частини 5 статті 6 Закону України “Про ОСББ” від 29.11.2001 р. – час та місце зборів має бути зручним для більшості можливих учасників. Таким чином, необхідно врахувати – де будуть проходити збори і скільки це буде коштувати в організаційному плані.
5. Реєстрація ОСББ у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДРЮОФОПГФ). Цей етап, зазвичай, включає складання пакету необхідних документів та подання їх держреєстратору. Подання документів, разом із заявою про державну реєстрацію юридичної особи, здійснюється уповноваженою зборами особою, або ж його повіреним.
ü Витрати часу – крім часу на підготовку документів, запису до держреєстратора (зважайте на карантинні обмеження, що діють наразі) -строки на реєстрацію ОСББ офіційно складають – 24 годин, з моменту отримання документів. Протягом цього часу, державний реєстратор має внести відомості про ОСББ до ЄДРЮОФОПГФ, якщо не має підстав для відмови у реєстраційній дії.
Витрати коштів – адміністративного збору за державну реєстрацію створення ОСББ не встановлено. Звертаю увагу, що у випадку звернення до нотаріусів, вартість реєстрації ОСББ може включати вартість їх послуг і варіюватися – в залежності від нотаріуса, місця здійснення ним діяльності, тощо.
6. Інші можливі дії: отримання неприбутковості та відкриття рахунків. ОСББ може бути неприбутковою організацією, якщо її статут відповідає вимогам до установчих документів неприбуткових організацій. Для отримання статусу неприбутковості, необхідно буде звернутися до місцевої податкової із заявою форми 1-РН за підписом керівника (голови правління ОСББ) та печаткою ОСББ, а також, із засвідченими копіями установчих документів. Також, наразі, можливо отримати статус неприбутковості вже на етапі подання документів держреєстратору – просто у Заяві щодо державної реєстрації юридичної особи (Форма 2) заповнюється відповідна сторінка про бажання бути включеними до реєстру неприбуткових установ. Нагадаю – нові форми заяв у сфері державної реєстрації були затверджені наказом Мін’юсту від 19 травня 2020 року № 1716/5.
Витрати часу – включення до Реєстру неприбуткових установ здійснюється протягом 3 робочих днів, з моменту отримання податковою всіх необхідних документів (звичайно за відсутності підстав для відмови). Відкриття рахунку у банку, по строках, залежить від обраного банку, однак можливе і за один день.
Витрати коштів. Отримання неприбутковості не вимагає офіційних платежів, тоді як вартість відкриття рахунків у кожного банка абсолютно різна.
Висновок
Таким чином, процес створення ОСББ є достатньо складним та багатоетапним процесом. Через індивідуальність кожної конкретної ситуації, при якій власники об’єднуються у ОСББ, вирахувати точну вартість та строки можливо лише знаючи всі вихідні дані та бажання самої ініціативної групи. Зазвичай, для створення ОСББ (не враховуючи непередбачувані обставини, затримки державних органів, проведення оголошень, необхідність звернення до БТІ, чи протидію деяких співвласників) достатньо 1-1,5 місяців. Що ж до вартості – вирахувати, навіть приблизну, без вихідних даних неможливо. При цьому, зважайте – тут не враховувалась вартість печаток, копіювання, поштових відправлень та організаційних витрат, зокрема по розміщенню зборів, та оплати спеціалістів-консультантів.
Якщо Ви потребуєте більш детальної інформації про реєстрацію ОСББ, вартість, чи юридичної консультації професіонала – можна скористатися послугою «Тендер на юридичну допомогу» від юридичного порталу Протокол, за посиланням https://protocol.ua/ua/yurydychni_posluhy/
Автор консультації: адвокат Трофименко Ірина